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来源:新闻中心:本站发布时间:2018-01-15 13:36:06点击次数:153次

项目介绍:整个项目分为A、B、C区。

A区即捷胜投资发展有限公司实体购物店,占地面积为:宽15.5m * 长70m = 1085㎡。现有实体购物店的结构为钢筋混凝土且已完成装修,若商业街开发项目启动,只需把现有实体购物店按照:宽5m * 深10.5m = 52.5㎡的大小分隔即可,可以分隔成15间商业铺面。目前A区的租金为:人民币70000元/月(人民币柒万元)。

B区为A区对面现成的柬式风格排楼11栋(每栋两层),与吴哥酒吧街两旁的商铺建筑风格一样,现处于出租状态,其中有7栋排楼的产权可以买断(房东有意出售)。每栋排楼的面积为:宽4m * 深12m = 48㎡,11栋占地面积为:48㎡ * 11 = 528㎡ (两层总共的使用面积为:528㎡ * 2 = 1056㎡)。目前每栋排楼的平均租金为:人民币5250元/月,即B区整体租金为:人民币5250元 * 11 = 57750元(伍万柒仟柒佰伍拾元)。

C区为连通大夜市入口主路的小巷(待开发区),占地面积为:长45m * 宽6m = 270㎡。开发费用预算为70万人民币(人民币柒拾万元)。

 

街道总长:该项目改造扩建后,A区与B区之间的街道为:9.5m宽,C区的新街道为6m宽,街道总长为115m。

 

以上介绍是对整个开发区域的街道和两旁商铺的描述,不包含第二层和第三层的开发介绍,但是第二层与第三层的建设权已经审批完成,可以随时伺机开发。A区与B区二层和三层的可开发面积共有2500㎡(每层约为1250㎡)。该项目开发完成后,将会在吴哥市中心范围内形成一条拥有26个铺面的新商业步行街,与传统的酒吧街、老市场南北呼应。新商业步行街为T字形(牺牲2个铺面做通道连通夜市,实际可出租铺面为24个),东西贯通与吴哥大小夜市相连接,达到开渠引流的绝佳效果。

 

项目回报分析:目前市中心区域的商铺平均租金为3500美金/月左右,传统酒吧街的铺面租金更是达到了4000美金/月甚至更高,且已经无铺面可租,商铺供不应求。保守评估:我们新开发的24间新铺面租金初步订价为2000美金/月(即14000人民币/月),每月租金收入为:人民币14000 * 24间 = 336000元,我司支付的24间铺面整体成本为:70000 + 57750 = 127750元,毛利润为:336000 - 127750 = 208250元/月,年回报毛利润为:208250 * 12 = 2499000元。若项目前期A、B区的第二层也对外出租开发,A区第二层最低租金订价为:人民币28000元/月,B区第二层最低租金订价为:人民币20000元/月,即:第二层出租可以获得48000元/月的纯回报,年回报为:人民币48000 * 12 = 576000元。所以,在理想情况下整个项目的年回报可以达到人民币2499000 + 576000 = 3075000元。头两年回报可以达到人民币6150000元。以上回报分析还没预算到3年、5年之后涨租金的收益率,可想而知,该项目的升值回报空间巨大。

 

涨租后的回报分析:

第3--5年商铺租金上涨到2500美金/月(人民币17500元/月),A区第二层上涨到人民币32000元/月,B区第二层上涨到24000元/月,则:每月租金收入为:人民币(17500 * 24间)+ 32000 + 24000 = 476000元/月;毛利润为:人民币476000 - 127750 = 348250元/月,这三年回报可达到:人民币348250 * 12 * 3 = 12537000元。

 

第6--7年商铺租金上涨到3500美金/月(人民币24500元/月),A区第二层上涨到人民币36000元/月,B区第二层上涨到28000元/月,则:每月租金收入为:人民币(24500 * 24间)+ 36000 + 28000 = 652000元/月;毛利润为:人民币6520000 - 127750*(1+20%) = 498700元/月,这两年回报可达到:人民币498700 * 12 * 2 = 11968800元。

 

第8-10年商铺租金上涨到4500美金/月(人民币31500元/月),A区第二层上涨到人民币40000元/月,B区第二层上涨到32000元/月,则:每月租金收入为:人民币(31500 * 24间)+ 40000 + 32000 = 828000元/月;毛利润为:人民币828000 - 153300 = 674700元/月,这三年回报可达到:人民币674700 * 12 * 3 = 24289200元。

该项目保守评估,预计10年毛利回报可以达到:人民币6150000 + 12537000 + 11968800 + 24289200 = 54945000元(伍仟肆百玖拾肆万伍仟元)


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